임의경매와 강제경매의 차이 알아보기

부동산 경매에 대해 알아보다보니 임의경매와 강제경매가 어떤 차이가 있는지 궁금해졌습니다. 저 말고도 많은 사람들이 궁금해할거같아 정리해봤습니다. 오늘은 임의경매와 강제 경매 의 차이에 대해 알아보겠습니다. 

1. 임의경매란?

보통 접하게 되는 경매는 대부분 임의경매라고 보시면 됩니다. 임의 경매는 간단히 말해서 "담보 물권"으로 경매가 진행되는 것입니다. 

담보물권은 무엇일까요? 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 않았을 때 채권자가 채무자의 부동산을 처분하는 것으로 채무변제에 이용해도 좋다는 합의하에 설정된 권리입니다. 등기부등본에 보면 '을구'란에 나와있는 (근)저당권, 전세권등을 말합니다.

담보물권에는 흔히 알고있는 저당권, 근저당권이 있는데요, 현재 시장에서는 담보물권이라 하면 근저당권을 가장 많이 사용합니다.

우리가 은행에서 주택을 담보로 잡고 대출을 받으면 은행에서 근저당권을 설정하고 등기부등본에 적히게 됩니다.

채무자가 이자를 갚지 못하면 일정기간 후에 은행에서 담보로 원금과 이자를 회수하게 되는데요, 근저당권자인 은행에서 임의로 경매를 진행하게 됩니다. 이것을 임의경매라고 부릅니다.

2. 강제경매

강제경매는 "집행권원"에 의해 진행되는 경매를 말합니다. 

집행권원은 국가의 강제력에 의해 집행력이 부여된 공정증서 라고 하고요, 판결문, 확정된 지급명령, 확정조서, 조정조서가 있습니다.

예를 들어볼까요, 채권자가 약정한 날짜에 돈을 받지 못했을 때 가지고 있던 차용증을 가지고 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 

제기한 소에 판결을 얻고 집행문 부여등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 할 수 있는데요, 법원은 채권자의 경매신청에 따라서 경매개시결정을 내려줍니다. 

결정이 내려짐과 동시에 채무자의 부동산을 압류하고 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각 하는 것을 강제 경매 라 합니다.

채무자가 빚을 갚지 않을 때는 채권자로부터 대신 받아주는 업체도 있는데요, 이를 채권 추심 업체라 합니다. 채권자로부터 권한을 위임받아 일정비율의 수수료를 받아 일을 하는데요, 채무자가 의도적으로 재산을 숨기고 있을 때 채권 추심 을 활용할 수 있습니다.

강제 경매 는 경매 개시 까지 시간이 좀 걸립니다. 채권을 증명해야 하는 소송기간이 필요하기 때문인데요, 아무 조치가 없다면 소송이 걸렸을 때 채무자가 부동산을 임의로 매각할 수 있겠죠? 이를 방지하기 위한 조치가 가압류 입니다. 

입찰자의 입장에서는 임의 경매 나 강제 경매 나 차이가 없습니다만 취하절차는 다릅니다.

임의 경매는 낙찰자의 동의 없어도 경매 취하 절차가 가능하기 때문에 돈(원인 채권)만 변제하면 취하가 가능합니다. 

하지만 강제경매는 원인 채권을 갚아도 경매취소동의서와 청구인의 소송을 제기해야 합니다. 그리고 소를 제기했다는 증명원(소제기증명원)을 받아 경매담당계에 제출해야 취하가 됩니다. 복잡하죠?

여기까지 임의경매와 강제경매의 차이에 대해 알아봤습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.