주택임대차보호법 최우선변제금액 쉽게알아볼까요

주택 임대차 보호법 은 국민 주거생활 안정 보장을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관한 민법의 특례를 인정한 법률입니다. 간단하게 말하면 임차인을 보호해주기 위한 법률입니다. 

주택 임대차 보호법 의 최우선변제금액은 부동산이 공매나 경매가 되는 상황에서 임차인의 보증금 일부분을 확정일자 순서와 상관없이 우선해서 보전해주는 것입니다. 

이 제도로 인해 부동산이 판매되는 금액의 50%에 한해 임차인의 보증금 일부분을 우선적으로 보전해줍니다.

이 법률의 혜택을 받으려면 임차인이 전입신고를 제대로 했는지가 관건입니다. 

전입신고를 하면 우선변제권이란게 생기는데요, 이는 경매등기 신청 전까지 대항력을 갖출 경우 보증금의 일부를 다른 물권리자보다 우선해서 받을 수 있는 권리입니다.

대항력은 임차인이 제3자에 대해 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 이는 전입신고 다음날부터 생기기 때문에 전입신고를 빨리 하는게 좋습니다.

대항력이 생기려면 전입신고를 하거나 실제 점유를 하고 있어야 합니다. 이 두가지는 대항력을 얻고 유지할 수 있는 조건입니다. 

이런 조건에 문제가 있다면 부동산 을 통해 계약을 하고 실제 살고있다고 하더라도 임차인으로 인정받지 못해 주택 임대차 보호법 최우선변제금액을 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 

또한 보증금이 설정되어 있는 기준보다 높다면 변제금액을 받는것이 불가능한 점도 참고하셔야 합니다. 즉 최우선변제금액만큼만 먼저 돌려받을 수 있습니다.

주택 임대차 보호법 의 보호대상은 원칙적으로 대한민국 국민을 대상으로 합니다. 외국인은 원칙적으로 보호대상이 아니지만 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지변경신고를 했다면 보호대상이 될 수 있습니다.

이 제도는 취약계층의 보호가 목적인데요, 임차인 한명이 받을 수 있는 변제금액은 2018년 기준 서울에서는 보증금이 1억1천만원 아래라고 가정했을 때 3천7백만원 이하입니다.

지역에 따라서 범위가 달라지는데요, 과밀억제권역, 용인, 세종, 화성시는 보증금 1억 이하인 경우 최우선변제금이 3,400만원입니다.

금액을 보면 소액임차보증금이나 최우선변제금이나 금액이 너무 적어서 현실적으로 잘 맞지 않다고 느껴집니다. 그래서 많은 임차인들은 더 많은 보호를 위해 전세권설정도 합니다.

하지만 효력면에서 큰 차이는 없습니다. 전세권설정하는데 비용이 발생하고 번거로운점이 있기 때문에 대부분 확정일자를 받습니다. 전세권설정과 확정일자에 대해 궁금하신분은 아래 링크를 참고하세요.

[부동산] - 전세권설정과 확정일자의 차이 쉽게 알아봐요

주택임대차보호법 최우선변제금의 부족함을 보완하기 위해서 전세금 보장 신용 보험 에 가입하는 경우도 많습니다. 전세금 보장 신용 보험 은 전세자금대출을 받은 임차인이 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 때 보험사에서 세입자대신에 대출금을 상환해주는 제도입니다.

임대인의 동의가 불필요하고 아파트나 주택, 주거용 오피스텔도 보호가 되지만 계약기간의 절반이 지나가기 전에 가입해야 합니다. 

크지는 않지만 지금까지 주택 임대차 보호법 의 범위는 늘어나고 있습니다. 완벽하게 서민들의 보증금을 보호해 주지는 않지만 최소한도로 지켜준다는 것에 의의가 있습니다.