오피스텔 매매시 주의사항 4가지

아파트나 주택과는 다르게 오피스텔 을 매매할 때는 주의사항을 꼭 알아두시는게 좋습니다. 오피스텔은 목적에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘고 세금이 달라지기 때문입니다. 오늘은 오피스텔 매매시 주의사항을 보기쉽게 정리했습니다. 오피스텔 투자 할 때 고려하시기 바랍니다.

1. 오피스텔은 전용면적을 고려해야 합니다.

오피스텔은 아파트와 달리 계약면적 대비 전용면적 비율이 낮습니다. 그 이유는 '공용면적' 과 '주차장 면적'이 차지하는 비율이 높기 때문입니다.

전용면적이 낮다는 것은 실사용 면적이 좁다는 의미입니다. 그렇기 때문에 오피스텔 투자 할 때는 계약면적만 보지 말고 실제 전용면적과 평당 분양가를 따져보시기 바랍니다.

2. 오피스텔 관리비용을 고려해야 합니다.

오피스텔은 일반 아파트와 다르게 '풀옵션'을 요구합니다. 아파트에 들어가는 기본 관리비용은 도배, 장판, 보수등이 들어갑니다. 오피스텔은 추가로 납부하는 관리비가 있어 아파트와 비교해서 평균 2배정도 많습니다.

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그 이유는 주택법에 따른 건데요, 아파트는 주택법상 관리비 부과대상이 정해져 있기 때문에 법적 규제가 있습니다. 하지만 오피스텔은 법률상으로 업무용이기 때문에 건축법을 적용받습니다.

아무리 저렴하게 오피스텔을 매매했어도 관리비용이 생각보다 커지면 수익률이 안좋아지겠죠? 오피스텔 투자 할 때 관리비도 꼭 고려하시기 바랍니다.

3. 세금을 고려해야 합니다.

1) 오피스텔은 취등록세 감면대상이 아님

오피스텔은 취등록세 감면대상이 아니기 때문에 오피스텔을 몇 채 구입하던지 주택임대사업자가 될 수 없고 부동산 임대사업자만 될 수 있습니다.

2) 종부세 대상 주택이 되어 종부세를 납부할 수 있습니다.

종합부동산 세법에 보면 주택은 공부상 용도에 상관없이 주거용으로 사용되면 주택으로 간주합니다. 용도가 주택이라면 종부세 대상이 됩니다. 

공실로 매매한 오피스텔이 사실조사로 인해 주거용으로 사용 변경이 된다면 종부세 납부대상이 될 수 있습니다.

3) 주거용 오피스텔을 매매하면 매입세액을 내야 합니다.

주거용으로 오피스텔을 매매하면 주의해야 할 사항이 있습니다. 바로 환급받은 매입세액을 내야 한다는 겁니다. 

또한 본인 거주가 아니고 임차를 했다면 부가가치세가 안나오지만 분양할 때 받은 종전매입세액 환급 부분에 대해 일정부분을 내야 한다는 것도 오피스텔 투자 시 참고하시기 바랍니다.

4) 업무용 오피스텔을 매매하면 부가세를 신고 및 납부해야 합니다.

업무용 오피스텔은 부가세를 납부해야 합니다. 분양계약서 혹은 등기부등본을 첨부해서 사업자 등록을 해야 합니다. 그러면 보유기간과 관계없이 임대료에 대해 부가가치세가 과세됩니다.

만약 주거용으로 오피스텔을 여러채 가지고 있다면 양도시 양도세 중과대상이 됩니다. 그리고 오피스텔을 임대하다가 본인 사업이나 주거용으로 사용하게 되면 과세표준의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. 임대주택 사업자는 취득세 감면 혜택을 받을 수는 있지만 부가세 환급은 받을 수 없습니다.

5) 모든 오피스텔은 취득세율 4.6%가 적용됩니다.

오피스텔은 업무용과 주거용이 동일하게 취득세가 4.6%로 적용됩니다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 임대하여 주택임대사업자로 등록되면 감면혜택이 있습니다.

특히 최초로 분양받은 오피스텔을 해당 시, 군, 구청에 임대사업자로 등록하고 임대기간이 4년이 되면 1호 이상 전용면적이 60m2 이하인 경우 오피스텔 취득세를 100% 감면해주니 오피스텔 투자 시 참고하시기 바랍니다.

6) 준조세

건강보험료와 국민연금 보험료는 세금이 아닙니다만 소득세와 재산이 증가함에 따라 납부를 더 많이 해야 하기 때문에 준조세라고 할 수 있습니다. 오피스텔의 연간 소득 과표가 늘어나면 준조세 부담도 같이 늘어납니다.

여기까지 오피스텔 매매시 주의해야할 사항에 대해 정리하였습니다. 도움이 되길 바랍니다.