분양권 양도소득세 계산방법과 절세방법

분양권 양도소득세 계산방법과 절세방법

건물이나 주택을 양도할 때는 양도소득세를 내야 합니다. 주택을 소유하기 전인 분양권도 양도소득세를 내야 하는데요, 어떻게 계산되는지 모르시는 분들이 많습니다. 오늘은 분양권 양도소득세 계산방법과 절세방법에 대해 알아보겠습니다.

1. 분양권 양도소득세 - 분양권과 입주권의 차이

분양권은 새로 분양하는 아파트의 청약에 당첨되어 해당 아파트를 소유하거나 입주할 수 있는 권리를 말합니다.

입주권은 재개발, 재건축 조합원들이 가지고 있는 신축주택에 대한 소유권입니다.

그러니까 신규 아파트는 분양권, 재개발지역은 입주권이죠. 둘 다 양도소득세 과세대상입니다.

각각 장단점을 가지고 있는데요, 분양권은 초기투자금이 적고 취득세가 1.1% ~ 3.5%로 저렴합니다. 하지만 원하는 동호수를 배정받기 어렵고 청약통장이 필요해요.

입주권은 초기 투자금이 부담이고 취득세율이 4.6%로 높습니다. 하지만 원하는 동호수를 선점할 수 있어요.

분양권 전매는 잔금 지급 전에 분양권 상태에서 타인에게 양도하는 것을 말합니다.

잔금 납부일이 지났거나 입주 후에도 잔금을 치루지 않고 양도하면 분양권 전매입니다.

잔금을 기준으로 명칭이 달라집니다. 잔금 전 양도가 이뤄지는 것을 분양권 매매, 잔금 후 미등기 상태에서 양도하면 미등기 양도, 잔금 후에 등기하고 양도하면 등기 양도가 됩니다. 명칭에 따라 세율도 달라지는데요, 포스팅 아래에서 정리했어요.

분양권 전매는 투기과열지구에서는 소유권 이전 등기일까지 전매가 제한되니 참고하세요.

하지만 투기과열지구지정(2017.8.2) 이전에 분양계획이 체결되거나 건설사로부터 명의변경이 완료된 분양권은 단 한번 분양권 전매가 가능합니다.

양도소득세는 양도가액과 취득가액을 알고 있다면 국세청 홈택스 에서 분양권 양도세 계산기 를 이용할 수 있습니다.

2. 분양권 양도소득세 - 조정 대상 지역

분양권 양도소득세는 비조정지역과 조정지역에 따라 달라집니다. 또한 보유기간에 따라 세율이 달라집니다.

비조정지역은 보유기간이 1년 미만인 경우에 분양권 양도소득세는 최고세율인 50%이고 지방소득세를 포함하면 55%가 됩니다.

만약 1년 이상 2년 미만을 보유하고 양도한다면 지방세 포함 44%, 2년이상 보유했으면 일반세율(6~42%)를 적용합니다.

비조정지역은 가지고 있는 기간이 길수록 양도소득세 부담이 적어집니다. 하지만 2017.8.2 대책으로 조정대상지역에는 과세표준이나 보유기간에 상관없이 50%의 양도소득세율을 적용받습니다. 이를 양도세 중과세율이라고 합니다.

하지만 양도세 중과세율을 적용받지 않는 경우가 있습니다.

• 무주택 세대로 양도당시에 다른 분양권이 없음

• 30세이상 또는 30세 미만으로 배우자가 있는 경우 (배우자가 사망 또는 이혼한 경우도 포함)

위 두 조건을 모두 만족하면 중과세율 50% 적용을 받지 않습니다.

조정대상지역은 아래와 같이 분류합니다.

• 조정대상지역
  - 서울 : 전지역
  - 부산 : 수영구, 동래구, 해운대 (해제) 연제, 부산진, 남구, 기장군
  - 경기 : 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2리, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구,(추가) 수원 팔달, 용인 수지, 기흥

• 투기과열지역
  - 서울 : 전지역
  - 경기 : 과천, 성남 분당, 광명, 하남
  - 그외 : 세종, 대구, 수성

• 투기지역
  - 서울 : 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문 동작
  - 그 외 : 세종

완공 전에 분양권을 프리미엄을 붙여 양도했다면 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.

양도소득세는 양도가액과 취득가액을 알고 있다면 국세청 홈택스 에서 분양권 양도세 계산기 를 이용할 수 있습니다.

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3. 분양권 양도소득세 - 계산 방법

양도소득세를 계산하려면 먼저 분양권 양도소득세율을 알아야합니다.

분양권 양도소득세는 아래와 같이 계산합니다.

• 양도가액(분양가 + 프리미엄) - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

• 양도차익 - 기본공제 = 과세표준

• 과세표준 x 세율 - 누진공제액 (2년이상 보유시) = 양도소득세

• 양도소득세 + 지방세 10% = 최종 양도소득세액

만약에 아파트 프리미엄으로 5천만원 이익을 봤고, 수수료 100만원 (필요경비)가 들었다면 양도소득세는 아래와 같습니다.

5000만원 - 100만원 - 기본공제 250만원 = 4650만원

• 1년 미만 보유시
  4650 x 0.5 = 2325만원 + 지방세 10% = 2557.5만원

• 1년 이상 2년 미만 보유시
  4650 x 0.4 = 1860만원 + 지방세 10% = 2046만원

• 2년 이상 보유시
  4650 x 0.24 - 522만원 (누진공제액) = 594만원 + 지방세 10% = 653.4만원

보유 기간에 따라 세금의 차이가 꽤 많이 나네요. 정확한 세금 계산은 분양권 양도세 계산기 로 계산할 수 있습니다.

위에서 잔금을 기준으로 명칭이 달라진다고 했는데요, 명칭에 따라 양도소득세율도 달라집니다.

1) 분양권 매매

2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역의 분양권은 보유기간과 무관하게 과세표준의 50% 세율이 붙습니다.

• 하지만 조정대상지역의 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 받았거나

• 양도자가 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역내 무주택세대 

• 양도 당시 입주자로 산정된 지위(분양권, 조합원 입주권)이 없음

• 30세이상이거나 30세 미만이지만 배우자가 있는 경우

중과세율 적용을 받지 않습니다.

2) 미등기 양도 전매시에는 예외없이 70% 세율이 붙습니다.

3) 등기양도시에는 보유기간에 따라 세율을 적용합니다.

1년 미만 시 50%, 1년이상 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유시 6~42%의 일반 세율울 적용합니다.

분양권 양도소득세를 신고하려면 분양권 양도인이 양도시점 당일부터 두달 안에 분양권 양도인 주소지의 관할 세무서에 신고 및 소득세를 납부해야 합니다.

미신고시 가산세가 부과되고 연체되면 연체이자도 발생되니 주의하세요.

양도소득세는 양도가액과 취득가액을 알고 있다면 국세청 홈택스 에서 분양권 양도세 계산기 를 이용할 수 있습니다.

간단히 정리해 드리겠습니다. 분양권 양도소득세는 조정대상지역과 잔금 기준으로 세율이 정해집니다. 세금을 줄이는 방법은 비조정지역일 경우 시공기간을  잘 생각해서 보유기간을 2년 이상으로 두어 과세표준구간을 낮춰야 합니다.

여기까지 분양권 양도소득세 계산방법과 절세방법에 대해 알아봤습니다.