전세계약시 유의사항 이것만 보고 계약하세요

전세계약시 유의사항 이것만 보고 계약하세요

전세계약할 때 유의사항을 제대로 알지 못해 피해를 보시는 분들이 많습니다. 설마 유의사항을 보지 않고 벌써 계약을 하셨나요? 아니라면 다행이지만 맞다면... 실수하지 않았음을 빌어야겠죠 ㅠ

앞으로는 이런 실수하지 않도록 전세계약시 주의사항을 정리해 드릴테니 끝까지 읽어보시고 나중에 보증금 받지 못하는 일 없게 하세요! ㅎ

1. 전입신고와 확정일자 받기

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전세계약시 유의사항 중에 가장 중요한 내용입니다.

등기부등본을 확인하고 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 하는데요, 요즘에는 이걸 잘 모르고 확정일자를 안받으시는 분들이 있습니다.

등기부등본은 잔금을 치르기 직전에 마지막으로 한번 더 떼서 바뀐 사항이 없는지 확인합니다.

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집주인이 새로 받은 대출이 있는지 확인하는게 가장 중요한데요, 만약에 집주인이 제대로 돈을 갚지 않으면 전세금이 날라갈 수 있기 때문이에요.

이상이 없으면 잔금을 치르고 바로 계약서를 가지고 동사무소로 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.

전입신고와 확정일자는 최대한 빨리 받아야 합니다. 동사무소에 방문하지 않아도 인터넷으로도 가능한데요, 자세한 내용은 아래 링크를 참고하세요.

[부동산] - 전입신고 방법 집에서 쉽게 하세요

[부동산] - 확정 일자 받는법과 받아야 하는 이유

전입신고를 빨리 해야 하는 이유는 세입자의 대항력을 위해서입니다.

대항력이란 간단히 말하면 만약에 집이 잘못되어 경매에 넘어가더라도 내 보증금을 다 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 된다는 권리입니다.

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대항력이 있다면 집이 경매에 넘어가더라도 최종 낙찰자가 내 보증금을 다 물어줘야 합니다.

하지만 전입신고를 하더라도 집 시세의 대부분이 대출이라면 대항력을 갖고있어도 소용이 없기 때문에 계약 전 반드시 등기부등본을 떼봐야 합니다.

저는 공인중개사와 계약을 진행하면서 집주인이 전세금으로 대출을 모두 갚겠다는 확인을 받고 계약했었는데요, 계약 후에 정말 갚았는지 등기부등본을 다시 떼서 확인 한적이 있습니다.

저는 안좋은 일이 발생하지는 않았지만 만에하나 문제가 될 소지가 있는 것들은 모두 없애는 것이 전세계약시 주의사항 중 하나입니다.

2. 전세보증금 대출은 집주인의 동의를 받아야

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요즘에는 돈을 빌리는데 금리가 낮기 때문에 전세 계약시 이용하는 분들이 많습니다.

이를 이용하려면 집주인의 사전 동의가 있어야 한다는 점을 모르시는 분들이 많습니다.

집주인의 동의를 구했더라도 안전한 전세계약을 위해 계약서 작성시 특약을 두는게 좋습니다.

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예를 들어, 전세자금 대출이 불가능할 경우 무효로 하고, 수수한 모든 대금은 즉시 반환한다라는 조건을 넣는게 좋습니다.

계약서를 작성하고 계약금을 넣었는데 대출이 불가능하여 계약을 못하게 된다면 계약금을 날릴 수 있기 때문입니다.

3. 돈은 집주인의 통장으로 입금하자

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간혹 전세금을 현금으로 전달하거나 집주인 통장이 아닌 다른사람 통장에 입금하는 경우가 있습니다.

우리는 전세금이 집주인에게 들어갔다는 증거를 남겨놔야 하는데요, 그래서 현 소유자의 통장에 돈을 입금하고 증거를 가지고 계셔야 합니다.

만약에 다른 사람의 통장에 넣었다가 집주인이 자기는 모르는 일이라고, 전세금을 받은적 없다고 하면 계약 무효가 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

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저는 전세계약을 할 때 한 통장에 돈이 있지 않아서 계약금을 보내기 전에 집주인과 미리 얘기를 하고 넣었습니다.

전세금을 넣고 집주인과 통화하여 돈이 들어갔는지 확실하게 확인했는데요, 괜찮겠지 하는 생각보다 사소한거라도 확실하게 하면 전세금이 문제될 소지는 적어질 겁니다.

4. 계약은 집주인과 하기

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전세 계약은 꼭 집주인과 해야 합니다. 만약에 집주인이 개인적인 사정이 있어 대리인이 왔다면 필요 서류를 받아야 합니다.

필요서류란 현 소유자의 인감증명서와 위임장입니다.

위임장은 집주인의 인감이 찍혀 있어야 합니다. 만약에 집주인이 2명이라면 2명분의 위임장이 필요합니다.

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대리인이 서류를 모두 갖고왔더라도 반드시 현 소유자와 통화를 하고 전세계약을 하는게 안전합니다.

그리고 대리인과 계약을 진행했더라도 계약금 및 잔금은 집 소유자 통장으로 입금하는게 안전합니다.

전세금 이중사기 피해자들은 모두 집주인 계좌가 아닌 중개사 명의나 다른사람의 명의로 된 통장에 입금했다는 사실을 기억하시고 다른 전세계약 시 주의 사항 도 잊지 마세요.

5. 공인중개사와 계약하기

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공인중개사를 끼고 계약을 하게되면 일정 금액을 수수료로 줘야 하는데요, 이 돈이 아까울 순 있습니다.

직접 계약하게 되면 이 돈을 아낄 수 있지만 전세 계약을 처음 하는 분이라면 잘못하면 전세금을 모두 날릴 수 있으므로 공인중개사를 끼고 하는게 안전합니다.

그리고 공인중개사와 같이 계약했을 경우에 사기를 당했다면 법적으로 어느정도 보상을 받을 수 있으니 염두에 두시는게 좋아요.

6. 전세권 설정하기

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전세계약시 유의사항들을 잘 보면 모두 문제가 생기더라도 전세금을 돌려받거나 전세금에 대한 문제가 생기지 않게 하는 것들입니다.

전세금을 돌려받을 수 있게 하는 가장 확실한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 것입니다.

문제는 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 있어야 하는데요, 이를 해주는 집주인을 찾기가 어렵죠. ㅎ

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전세권을 가지고 있다면 집주인이 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려주지 않으면 이 집을 경매로 넘길 수 있습니다.

막강한 힘을 쥐어주는 내용이기 때문에 전세권에 동의해주는 집주인은 없다고 보시면 됩니다.

전세권에 동의해주지 않는다고 해도 실망하지 마세요. 다른 전세계약 시 주의 사항 을 살펴보면 전세금을 보호할 수 있는 방법이 있습니다.

7. 전세금 반환보증 들기

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전세권 설정을 하지 않고도 전세금의 반환을 보증받을 수 있는 제도가 있습니다. 바로 전세금 반환보증입니다.

이 보증을 들게되면 전세계약이 종료된 뒤에 집주인이 전세금을 반환할 수 없는 경우에 주택도시보증공사가 세입자에게 대신 전세보증금 반환 책임을 지게 됩니다.

전세금 반환 보증은 보증기관이 대신 보증금을 반환해주기 때문에 보증금 문제로 머리아플 일이 없습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참고하세요.

[부동산] - 전세보증보험 가입조건과 필요서류 알아보기

이를 가입하려면 보험료를 내야 하며 임대차 계약 이후 최대 1년 넘어가기 전에 가입이 가능합니다.

8. 특약사항 체크하기

위에서 전세금을 빌릴 때 특약사항에 문구를 넣으라는 내용이 있었는데요, 특약사항은 말그대로 요구사항을 기재하는 것입니다.

전세계약은 집주인과 세입자가 적정한 금액으로 협의를 하는 과정이므로 서로 협의된 내용은 특약사항에 넣을 수 있습니다.

특히 특약사항은 법적효력이 있어 문제가 될 만한 것이 있다면 이에 대비할 수 있는 문구를 넣는게 좋습니다.

전세자금을 빌리게 된다면 보통은 아래와 같은 내용을 넣으면 좋습니다.

1) 집주인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다.

2) 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이뤄지지 않으면 임대차 계약을 무효로 한다. 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

그리고 집주인이 몰래 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 상황을 막기 위해 계약서 작성 시 근저당, 가압류등의 문제가 발생할 경우 임대인의 책임, 해약조건, 위약금 사항등을 적어놓으면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

9. 계약 기간 확인하기

대부분 계약 기간을 2년으로 하시는데요, 협의를 어떻게 하느냐에 따라 1년 단기계약도 가능합니다.

자신의 상황에 맞게 계약기간을 잡으셨으면 계약사항에 추가하시면 됩니다.

만약에 계약기간을 못채우고 나가게 되면 임차인이 복비를 내야 하기 때문에 계약기간에 대한 내용은 계약서에 꼭 넣으셔야 합니다.

저는 전세계약을 진행하기 전에 유의사항을 대부분 알고 진행하였습니다.

집주인이 빌린 돈을 갚은 것도 확인했고, 계약 즉시 동사무소에 방문하여 전입신고 및 확정일자를 받아뒀습니다.

전세금 반환보증은 들지 않았지만 위 내용들이 확인되었기에 법적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 최소한의 조치는 해 둔것 같습니다.

여러분도 전세계약시 유의사항을 참고하시고 전세금에 대한 피해를 보지 않길 바랍니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.

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